(王派宏)5訣竅算出合理房價 套出房仲真心話

蒐集了公開成交價還遠遠不夠，王派宏說，根據他多年的經驗法則，真正大量成交的市價，比可取得的公開價還要低。公開成交價可當重要參考，但不可盡信，他有5個訣竅，可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

「今年將是房價修正年，找出合理價格很重要。」戴德梁行總經理顏炳立說。

但是，成交的房子這麼多，每間房子的條件也不一樣，合理價格究竟該怎麼找？

六年級中段班生王派宏，2004年帶著80萬元資金，開始投資不動產，每天固定花2小時看房子，不到5年，看過3,000間以上物件。

看100間才買，9個月轉賣賺2倍

「沒有雄厚資本，就要比別人更了解市場。」王派宏說，因為資本少，不容許有任何犯錯的空間，讓他更謹慎累積經驗值。王派宏投資的第1間房子，是在看過100間之後才下手，自備款只付了17萬元，9個月後轉賣，連同租金賺進38萬8,000元，獲利228%。

現在，你不必看3,000間房子，只要跟著王派宏的方法，一步步照做，不管自住或投資，都能以合理價格，買到你渴望的房子。

步驟1》蒐集公開的成交價

成屋成交價、預售屋成交價與租金行情，3大類房價元素，缺一不可，在看屋前，要優先了解。

元素1〉成屋成交價

想要了解一般成屋成交價，可以透過網路、仲介與親自查訪3個管道。

元素2〉預售屋成交價

預售屋資訊，各家招待中心都不會招供「真相」，輕易露出底牌。突破的方式就是在同一區域，向Ａ家接待處問Ｂ家的價格，向Ｂ家問Ｃ家的價格，運用「敵我矛盾」，進行交叉比對，就能大致抓出實際成交價落在哪一個區間。

元素3〉租金行情

租金多寡代表房屋未來能夠帶來多少現金流入，意即房子具備的投資價值，因此在考慮買屋前，也要先了解當地租金行情。想了解租金行情，可以上租屋網查詢，也可以假裝自己要租屋，去問仲介公司或是租屋公司，就能取得相關資料。

步驟2》5訣竅挖出真正合理價

蒐集了公開成交價還遠遠不夠，王派宏說，根據他多年的經驗法則，真正大量成交的市價，比可取得的公開價還要低，造成此弔詭的結果，主要有2個原因：第1，部分案件為了向銀行爭取較高融資金額，會報出比實際成交價更高的價格。第2，只要較低價的成交案件不輸入公開資料庫，也能創造出較高的平均價格。

公開成交價可當重要參考，但不可盡信，王派宏有5個訣竅，可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

訣竅1〉8折速算法

王派宏說，目前不管從網路或是仲介那邊，能問到的市場行情，都是給「買方」的數據，將找到的資料先打8折，才會貼近真正的市場行情，若依屋齡的不同，還可再進一步細分。

訣竅2〉虛賣實買法

在市場買賣法則中，買方得到的報價一定會高於實際成交價，而賣方提出要賣屋時，仲介通常會盡量壓低價格，爭取以後的談判空間，因此，王派宏建議，不妨改扮賣方角色來問行情。

訣竅3〉自找代書估價法

確定標的物後，不妨自己直接找代書估價，房地產交易少則數百萬元，動輒上千萬元，不要為了省一點小錢而買貴了，因小失大並不划算。

雖然仲介也有提供代書估價服務，不過，王派宏提醒，有些不肖的仲介對於估價結果會有所調整，最好還是自己找代書，一次費用約800元上下，也有部分代書願意免費服務，估價時間約須2小時至3小時。

訣竅4〉法拍屋定價法

利用過去5年法拍屋一拍均價打9折，也是王派宏經常使用的合理行情判斷法。在進行法拍屋價格查詢時，應以地段、產品類型相同的物件為基準，找出2個數字：第1，最近拍定的價格：做為最低價參考。第2，自行計算過去5年來法拍屋一拍的均價：王派宏認為，法拍屋一拍的底價認定，多經過銀行、法院計算，參考度比較高，加上房市平均5年一個循環，以此做為計算區間，打9折後，是最貼近合理行情的保守算法。

過去想了解法拍屋資訊，必須跑到當地法院找資料，現在只要透過司法院或法拍業者的網頁，也能快速得知全台的法拍資訊。
法拍價格透明，在景氣好時，拍定價約為市價的8折至9折，景氣不佳時，與市價落差約為7折。

訣竅5〉租金報酬法

自住客想要在大台北地區置產，一般來說，租金報酬率在3%以上就值得買進，有此支撐，換屋時比較容易脫手。但若是投資客，考量機會成本與風險，王派宏偏好以「100：1」法則，來判斷標的物的投資價值。

什麼是符合100：1的物件呢？根據王派宏算法，就是成本100萬元的房子，租金必須達到1萬元，說穿了，就是以租金報酬率12%來回推房屋的合理價。

合理價格＝（每月租金×12個月）÷報酬率
將報酬率拉高到10%以上，大部分是將室內重新隔間後出租，或大台北地區以外的學區、特定商圈套房，才能達到此一水準。(Smart智富月刊 第128期)

(書)張淳淳教你30萬買屋當富豪

開始看房子 雙腳走出來的EMBA

你要先盡量做好這些功課：
１．上網詢價、找資料、瞭解區域行情。
２．看房地產書籍、瞭解買賣過程。
３．學習看買賣合約、房屋及土地所有權狀、土地及建物謄本等書面資料。
４．瞭解裝潢行情跟流行趨勢、建立自己的房地產買賣班底：裝潢師、建築師、律師、代書。
５．詢問銀行利率、貸款成數及貸款年限等相關事宜。
６．結交仲介好友、蒐集房地產情報。
７．迴避不良仲介、透悉仲介伎倆。
８．實際看屋、親自體驗房地產優劣。
９．把貧民窟雕塑成黃金屋──改造或創造房屋價值。
10．多聽、多看、瞭解成功與失敗的案例。

想要瞭解一個房子的缺點，只要去請教同一區敵對的仲介人員，就可以打聽出一些問題來了！後來，我經常用這個技巧去探聽我想要購買的房子有沒有漏水？是不是凶宅？有沒有產權問題？等等。通常，都收穫良多喔！這讓我少繳了許多「學費」，避免買到不好的房子。

巷子有兩頭，仲介帶你去看的，往往是美好的那一頭，因此，要瞭解一間房子的環境，絕對不能只由仲介指引的那一面去看。

看房子絕對不能只看一次，最好在不同的時間、不同的天氣，多看幾次。

所以我去報名了「不動產營業員訓練課程」。課程總共三天，學費3000元，只要去仲介公司報名，人人都可以參加。

在銀行貸款方面，我去請教了三家不同銀行的襄理跟經裡，問他們如何安全、適當的運用財物槓桿的原理，用最少的現金，買下最多的房子。

銀行的朋友告訴我，在投資的時候，為了節稅、以及爭取核發較高的貸款成數，最好不要只用自己的名字買房地產。可以用兄弟姊妹或是你信賴的人士，在釐清對方的信用、財務狀況之後，以合夥或是共同投資的方式，一起投資。

市場資胡立陽：台股進入牛市 + 本季買股 賺錢三標的

○胡立陽：台股進入牛市

【聯合報╱記者許韶芹／台北報導】 2009.04.10 03:40 am


台股驚驚漲，股市名嘴、前美林證券副總裁胡立陽昨天大膽預言，台股已打底完成，現在不是熊市反彈，而是「進入牛市」，指數到明年中旬就會如「火山爆發」，3年內必定上看萬點，成為全球最強的市場之一。

胡立陽昨天出席「上班族逆境投資術」記者會時說，人的一生大致會遇到三次財富重分配機會，他的第一次就是民國74年受李國鼎之邀，放棄美國千萬年薪，返台擔任台灣證基會秘書長。那時全台100個人當中只有1.8個人買過股票；但他斷言，指數大漲。

第二次財富重分配時間，胡立陽認為：「就是現在！」他觀察，股市觸底有3個指標：指數由底部翻揚30%、月線連三紅、與華爾街利空脫鉤。台股這波從底部3955點往上漲，到現在漲了4成，最近更不畏美國利空襲擊，可見台股已築底完成。

他計算，去年9月雷曼兄弟倒閉後到今年2月，已經過了半年，可斷言美國股市已觸底，股市翻身後6-9個月經濟就會復甦，因此年底美國經濟就會回溫。

他補充，台灣最大優勢就和中國的連帶關係，但中國是大股本的績優股、不好炒；台灣是活蹦亂跳的小型績優股，爆發力驚人，未來幾年，台灣將跟中國一塊崛起，後勁會如火山爆發一樣驚人，萬點行情3年必定看到。

但他也說，雖然台股多頭格局確定，但目前還不會「一飛沖天」，而是緩步上升，慢慢磨個一年，因為投資人近一年被傷得太重，還有點怕怕。

現在進場要買什麼股？胡立陽看好中概和能源。

他說，航空、三通、觀光等中概股有兩岸關係改善的轉機題材；國際油價也觸底了，隨著年底的經濟復甦來臨，全球將會從通縮變成「輕微通膨」，建議注意能源股或抗通膨類股。

【2009/04/10 聯合報】
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○胡立陽：本季買股 賺錢三標的

【經濟日報╱記者呂郁青／台北報導】 2009.04.12 03:11 am


1.落難績優股 2.題材股 3.轉機股

國際投資大師胡立陽昨（11）日大膽預測台股三年內將保持全球第一的紀錄，三年內肯定上萬點，不過，近日台股已進入反彈第二階段，不能再射飛標買股，第二季一定要買績優股。

胡立陽提出第二季買股三要素，第一要素是落難績優股、第二要素是具有題材的類股，像最近很紅的三通概念股，航空、觀光、遊戲，第三也是最棒的要素－轉機股，去年賠錢今年賺錢，例如航空業。

胡立陽去年8月16日在本報舉辦的「與大師面對面論台股」系列講座上，就預測11月20日台股將走出熊市，事後證明，當天台股收3,955點是本波最低點。

胡立陽表示，確定低點代表熊市結束，但要正式進入牛市還要符合三條件，第一，低點反彈要超過30%，台股已反彈約四成，第二，月線要連三紅，第三要與華爾街所有利空脫勾，台股完全符合牛市定義，台股不是熊市反彈，已經正式進入牛市。

「未來三年台股將締造全球第一的紀錄」，胡立陽預言，兩岸關係步入正軌，靠著大陸市場起飛，台股將進入大牛市，上演噴出行情，特別是台股「小而美」，指數上漲幅度的潛力較上證指數來得高，將超過中國當地股市，未來三年將成為是全球漲幅最高的市場。

胡立陽研究全球12個新興市場長達15年的時間，每次觸底肯定就會反彈三成至五成，胡立陽說，台股這波反彈到5,700點「是很正常的」，但是，現在開始台股將進入反彈第二階段，這條路會有點崎嶇，胡立陽提醒民眾，台股不會再像第一季「隨便買隨便賺」。

不少人都表示，台股4月底將進入第一季季報公布期，恐引發震盪，胡立陽認為，留下績效股就沒有問題，落難績優股、具有題材類股與轉機股是第二季買股三要素。

他看好三通概念股，包括航空、觀光與遊戲，還有原物料與能源概念股，目前每桶原油約50美元，胡立陽認為，年底前將每桶原油價格將上看70至80美元。

美股最壞的狀況已經過去，12月必定走出陰霾，胡立陽說，投資人不要等到燕子來了才進場，股市走在經濟之前六至九個月，如果等到經濟復甦的燕子來了才進場，「別人都喝完燕窩了」。

【2009/04/12 經濟日報

高節稅概念股評析(2008年)

經濟日報: 18檔高節稅概念股評析 (2008-05-05)
「兩稅合一」實施之後，規定個人綜合所得稅要與公司營利事業所得稅合起來預先上繳，單從稅賦的角度來看，民眾投資股票、同時參與除權息時，若該公司的可扣抵稅率越高，則股東報稅時可以扣抵的絕對金額也較好



19檔節稅概念股評析2008-03-26