2012年12月31日 星期一

台灣掛牌A股ETF


0061      寶滬深
006206  元上證50
006205  FB上證180
006207  FH滬深300


張貼者： 於 沒有留言:
標籤：

2012年12月25日 星期二

嚴長壽《為土地種一個希望》2013年系列演講，熱烈報名中

嚴長壽《為土地種一個希望》2013年系列演講
http://www.bookzone.com.tw/oration/event.asp#1827
http://www.bookzone.com.tw/event/BPB006/SPEECH/index.htm



張貼者： 於 沒有留言:
標籤：

2012年12月24日 星期一

由外而內揀選 觀察環境再看屋況


由外而內揀選 觀察環境再看屋況




買屋停看聽
購買中古屋學問多，無論是從環境、交通、機能、屋況，甚至到購屋前的理財方式，缺一不可。本期《好屋王》將帶讀者從各面向評量購屋步驟，並避開「地雷屋」，還能精打細算買到好房子。
採訪╱周承諺　攝影╱林林

民眾可依自身的需求評估生活商圈的交通、生活、採買的便利性。

封面故事
想買到心目中好房，事前準備功課不可少，再加上每個人買房條件不同，還有許多不得不注意的看屋重點。專家建議，看屋時採「由大到小，由外而內」的原則，從觀察環境、交通、機能，再細部檢驗屋況，就可有條不紊的逐一篩選。採訪╱周承諺　攝影╱林林 

室內坪數是否短少，民眾可攜帶捲尺實際測量室內長、寬度是否符合平面圖。

東森房屋執行副總吳駿杰表示，看屋首重住家周邊環境，可從物件位於住宅區、工業區或者是重劃區、商業區做簡單區分。一般而言，純住宅區公寓、華廈居住品質較優良，是購屋首選。若物件位於工業區旁，則必須考量噪音、與車流量大等問題。因此，觀察物件周邊環境是否符合自住要求，是挑選的第一步。 

相同物件可能接受委託多家仲介銷售，民眾貨比三家不吃虧。

留意嫌惡設施

看完環境後，民眾還得至物件周邊「巡視」或「登高望遠」。主要是觀察中古屋周邊是否存在「嫌惡設施」。大多數人詬病與電塔、加油站、墳墓等嫌惡設施為鄰。吳駿杰表示，電塔、加油站等設施會影響到屋主身家安全，若住家旁有墳墓，更常犯中國人的風水大忌。
建議民眾除多觀察住家周邊的小巷弄外，還可以上頂樓以鳥瞰方式，確保嫌惡設施沒有「隱藏」在巷內，或被高樓遮住。
物件所在區段的交通機能也很重要，民眾須留意社區周邊有無大眾交通工具、交流道、快速道路，可能影響民眾上下班通勤時間，對生活品質容易造成干擾。另外，也須考慮社區周圍道路是否為主要幹道、車流量大，不僅尖峰時刻得面臨塞車問題，人員出入也須留意交通安全。 

注意周邊是否有加油站、宮廟等嫌惡設施，以免影響日後居住品質。

觀察壁面裂縫

住商不動產法務協理吳光華建議，民眾選購房子時，方圓700公尺內的距離，最好能有便利商店、市場、大賣場，如此步行可達，就不須大老遠的開車出門採買。
檢視完周邊環境機能後，民眾須注意屋內細節。吳駿杰表示，中古屋最令人頭痛的瑕疵為漏水問題，民眾看房時務必要檢查維修孔，並觀察牆壁是否有色彩不均勻處，這些都是漏水的跡象。
另外，看屋時民眾可以帶著水平儀器，或是１顆乓乒球，放置地面，就可以測量房屋是否傾斜，也須留意樑柱、壁面是否有裂縫、鋼筋外露等可疑的結構問題，多方檢查才能避免買到瑕疵屋。 


【看屋檢視清單】

資料來源：《蘋果》採訪整理 


張貼者： 於 沒有留言:
標籤：

房東疏失或故意 房客遭竊才能究其責


房東疏失或故意 房客遭竊才能究其責

最好入住換鎖待退租再換回 確保安全

 
分租套房出入較複雜，房客入住時可換鎖，待退租時再換回原鎖以提高安全性。王建棟攝
【潘姿羽╱台北報導】部份上班族或大學生為了省錢，租金預算較緊，可能以租金較低廉的分租套房、雅房和舊公寓為首選，但此類物件若疏於管理較易遭宵小侵害，反造成安全疑慮。專家建議，租屋簽約前最好和房東溝通為租處加裝防盜設備，若發現失竊應立即報警處理。

多數租屋族遭遇偷竊會希望盡快釐清責任歸屬，找出負責人賠償損失，曾發生有房客因被偷竊而要求房東賠償或要求提前解約。 

門鎖故障房東應修繕

好房網協理鄭惠文指出，房東的義務在於確保租賃物完整出租並負修繕責任，但租處遭竊不是房東的權責，除非房客可舉證竊案的發生屬房東過失或故意才導致，否則房東不須為竊案賠償。
崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，即便房客發現窗戶、大門甚至監視器有損壞隨後發生失竊案件，房客想要究責房東，可依《民法》第184條：「房東如因故意或過失，不法侵害房客之權利者，負損害賠償責任」。但是，房客必須證明「房東出於故意或過失，而沒有在一定期限內處理修繕問題」、「房東未盡修繕責任和失竊有因果關係」。
由於竊賊常持有萬能鑰匙，房客很難證明竊賊是因窗戶、大門損壞而有機可乘，要舉證竊案是因房東過失非常困難。馮麗芳建議，發現租處遭竊時立即報警才是上策，由警方調閱監視器較妥當，租屋簽約前也應查看周邊環境是否安全，事前預防比較重要。
她表示，舊公寓1、2樓和頂樓加蓋等物件較有安全疑慮，因小偷翻牆、破壞門鎖便可進入行竊，部分建物1樓設有遮雨棚，竊賊也容易攀爬至2樓破壞窗戶入侵，頂樓加蓋是公共空間，無法過濾進出人士。 

遭竊立即報警是上策

馮麗芳表示，若簽約前房東沒有承諾加裝鐵窗、監視器，簽約後房客才提出要求，房東有權拒絕。因此簽約前先與房東溝通是否加裝防盜裝置，並避免承租分租套房、分租雅房等出入人員較複雜的物件，才能有效降低安全疑慮。 
租屋處周邊的路口設有監視器，對租住者較安全。
簽約前先檢查大門門鎖是否故障，若有問題應要求房東修繕。

【租屋防盜預防術】

◎承租路口有監視器的物件
◎選擇有警衛的社區
◎避免承租頂樓加蓋物件
◎簽約前檢查大門門鎖是否堅固
◎入住後自行換鎖
資料來源：《蘋果》採訪整理 
張貼者： 於 沒有留言:
標籤：

違建屋OUT! 使用執照比對空間自保


違建屋OUT! 使用執照比對空間自保

地下室陽台露台車位藏陷阱 留意二次施工名目

 
陽台外推雖可增加室內面積，一旦被檢舉將遭拆除。林林攝
【周承諺╱台北報導】民眾買房最怕買到違建屋，運氣不好的話，可能入住就遭舉報拆除。實務上，不只中古屋，即便民眾購買新成屋，也有買到違建的風險。法律專家建議，購屋時最好向業者要求檢視使用執照，比對各空間是否符合使照規範，若有不符的情形，就可能為建商擅自增建或改建，於法就是違建。
買停車位同時可以請業者出示使用執照，確定停車位型態。
建商蓋房子都須遵守法規，取得建照後按法定的建蔽率、容積率，合法建造樓層高度及每層樓的坪數面積。舉例來說，建案所在區段建蔽率為75%、法定容積率為300%；若基地面積為100坪，則可蓋的建築物每層最多75坪。容積率為建物可興建面積，以300%除以建蔽率75%，建築可蓋到4層樓高。在建案完工後，經業者申請，政府將核發建物使用執照。
有些不肖建商為了增加室內坪數、吸引民眾購買，會在取得使用執照後，利用增建、改建等「二次施工」，改變建物各空間原本的用途。最常見為「陽台外推」，就是建商將原屬於陽台的面積改建為客廳面積的一部分。經過這種手法「創造」出的室內坪數，因未經申請核可，就屬違法，一旦遭到檢舉將被視為違建，遭公權力拆除。 

坡道變機械 產權扯不清

立詳法律事務所律師張建鳴表示，違法的增建、改建也常出現在社區大樓的地下室，曾有建案的管道間遭改建為停車位，違規使用。也有建商為了增加車位數量，將原本的「坡道平面車位」部分改成「坡道機械車位」，民眾若購買後才發現，同樣可能遭到舉報拆除。

舉例來說，有業者將原先面積較大的「坡道平面車位」，切割改成面積較小的多個「坡道機械車位」，如此一來，原屬坡道平面車位的土地持分，將變成多人瓜分。按合法的產權登記，買到被改建坡道機械車位的民眾就可能侵佔到其他住戶的產權，產生糾紛。

張建鳴表示，消費者在購買新成屋時，可以觀察室內空間使用用途，是否符合使用執照規範，特別注意地下室及陽台、露台空間。若買中古物件，天成律師事務所主持律師盧天成表示，民眾可請賣方出示買賣契約書，或提供建物謄本上的建物面積，或者是現狀說明書，有助釐清屋況是否合法，保障權益。 

【建築專有名詞】

資料來源：《蘋果》採訪整理 

【使用執照報你知】

˙定義：建築物建造完成後應請領的執照，其中規定建物空間的使用用途、建蔽率與容積率
˙說明：大部分建案領取使用執照時，建築物完成度約90%，多數僅餘庭園造景、室內油漆、衛浴設備未完成
˙常見糾紛：建商利用增建、改建方式進行「二次施工」，因增建或改建的建物沒有使用執照，一旦遭檢舉極有可能被拆除，常見增建的設施有陽台、露台、停車格等
資料來源：《蘋果》採訪整理 
張貼者： 於 沒有留言:
標籤：

2012年12月8日 星期六

HTC J相機功能強


HTCJ主打的就是相機功能強

2.0光圈，28mm廣角鏡頭

1.快速相機啟動
2.99連拍
3.HDR
4.一邊錄影一邊拍照功能
5.團體人像(完美的團體照)
6.拍攝全景相片
7.錄影防手震





CAMERA WITH HTC IMAGESENSE™




  • 800 萬畫素彩色相機，自動對焦，配備LED 閃光燈與BSI感應器 (提供效果更好的低光源拍攝)
  • F2.0 光圈 與 28mm廣角鏡頭
  • 可錄製 1080p HD 高解析影像
  • 130萬畫素前鏡頭，視訊通話時支援720p高解析影像
  • 內建獨立影像處理晶片ImageChip™
  • 可於拍攝 HD 影片的同時拍攝照片
  • 連拍功能可連續拍攝多張照片
  • 自動智慧閃光燈
  • 錄影防手震功能
  • 高品質慢速錄影與播放

張貼者： 於 沒有留言:
標籤：

頂加 露台約定專用 須經住戶全同意

頂加 露台約定專用 須經住戶全同意


 

頂樓加蓋多數為「約定專用」，民眾購買前須確認使用權利。范厚民攝

【周承諺╱台北報導】民眾買屋除了注意所購買的室內坪數外，對社區內的各項設施是否為個人或社區住戶共同使用也該搞清楚。法律專家表示，社區最常發生的糾紛為頂樓加蓋的「約定專用部分」，若民眾購買頂樓、頂加當包租公，卻遭樓下住戶反對，就會發生頂加無法使用的窘境。

陽台為「專有部分」，多數狀況下由住戶單獨擁有使用。

社區的空間依使用權利可分「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」與「約定共用」4種。

「專有部分」，屬於社區住戶「個人使用」的區域，指的是住戶室內 客、餐廳、房間與陽台等建物。

共用部分則不屬於住戶個人所擁有，像是樓梯、走廊、通往大廳的走道等範圍，屬於社區住戶共同使用。

空間使用權辯分明

詳讀「現況說明書」

民眾最須釐清的是「約定專用」部分，通常指的是社區部分設施經過住戶、管委會的同意，該設施由特定樓層住戶所使用的區域。常見的為頂樓住戶可使用頂樓天台、頂樓加蓋區域，１樓住戶則可使用１樓庭院、地下室。

許 多民眾選擇購買中古公寓，會挑選購買有頂樓加蓋的頂樓戶別，圖的是可以增加室內使用坪數，或將頂加隔間出租，自用收益一舉兩得。但在購買頂加前，民眾一定 要詳讀屋主或仲介提供的「現況說明書」，內容是否標註頂加部分為「約定專用」，這項標註代表頂樓住戶可使用頂加，民眾才能安心購買。

立詳法律事務 所律師張建鳴建議，民眾可向賣方索取「約定專用同意書」，上面由全體住戶簽名同意頂加可供頂樓住戶使用，即可保證買方使用頂加權利。

不過，張建鳴表示，曾 發生過民眾買了頂加戶尚未入住時，社區內搬來的新鄰居不同意頂樓住戶繼續使用頂加。若發生這種狀況，可先與新鄰居協商，實務上也有走上法院的案例。一般情 況下只要買方曾取得全體住戶同意，就可繼續使用頂加空間。

約定專用的糾紛與預防之道

公寓１樓庭院惹議

住 商不動產法務協理吳光華表示，民眾若是購買中古公寓的１樓，也須特別留心。部分老舊公寓１樓前方設置庭院，在「約定專用」的前提下，１樓庭院大都是１樓住 戶單獨使用，若「現況說明書」沒有標註１樓庭院「約定專用」，表示社區內的任何住戶都能輕鬆的進出中庭，將影響１樓住戶隱私。民眾買屋前，必須多加檢視相 關文件以確保權益。 
張貼者： 於 沒有留言:
標籤：

2012年12月2日 星期日

全球一動wimax最近晚上速度有改善了

GOGO 全球一動 GMC ：
技術人員昨天剛完成這一階段的網路優化, 速度應該已經改善了, 請再試試看

最近晚上速度有改善了

101.12.2  23:00


若捷運行進時也有wimax那就更好了，再來才是再擴大區域


全球一動wimax試用

張貼者： 於 沒有留言:
標籤：

破解中古屋交易盲點 防糾紛


破解中古屋交易盲點 防糾紛

民眾簽約前應了解自己的權利義務，避免因自身疏忽引起糾紛。
封面故事
中古屋不僅房價相對便宜，買方也可直接檢視房屋結構、管線等屋況有無問題，因此成為民眾購屋的主要市場。但專家提醒，民眾買屋前仍應先了解中古屋交易時牽涉的契約條文與責任，避免因溝通不良引起糾紛。
採訪╱潘姿羽　攝影╱王建棟
內政部、行政院消費者保護會均公布定型化契約書範本，民眾可事先上網瀏覽以瞭解契約內容。
民 眾購買中古屋時，通常透過仲介業者當中間人，直到買賣雙方都談到合意的價錢才成交。但市場上常有買方因故取消交易卻拿不回斡旋金，或者買方與仲介對服務費 的理解不同等爭議。民眾若有疑慮，應善用契約審閱期仔細閱讀條文，也可透過行政院消費者保護會、內政部所提供的消保法規與定型化契約範本，了解保障自身權 益之道。
仲介業者的收費標準在法律條文中均有明訂，向買方收取服務報酬不得超過成交總價2%。

片面毀約恐沒收斡旋

由於房屋買賣金額高，仲介與屋主交涉時，會請有意願的買方在確認出價後支付一筆「斡旋金」，以展現購買誠意，再交由仲介協助議價。當買賣方對成交金額達成共識後，這筆斡旋金便轉成「定金」交給賣方。

東 森房屋港墘捷運加盟店店長邱婉琍表示，仲介與民眾簽訂契約書時，應告知斡旋金的用途，以及違背契約應負的罰則等權利義務。當民眾對條文有疑問，也可在審閱 期內提問。她指出，多數斡旋金的糾紛是因民眾不清楚契約效力，例如，斡旋單上若註明「契約有效期間內不得片面撤銷」，那就表示買方若撤回議價，斡旋金就可能被沒收。

台灣房屋加盟事業總部法務處經理汪靜雯表示，除非契約另行約定，否則買方在仲介回報成交之前，有權撤回議價。不過常有仲介已和賣方回報 成交，卻未即時告知買方，若在此時，買方先撤回購買意願，就容易造成糾紛。

汪靜雯指出，斡旋金轉成定金後便視為成交，若買方取消交易，賣方有權依《民法》 第248、249條沒收定金；相對的，賣方若欲取消交易，必須加倍返還定金給買方。

要約書後違約付3%

民眾透過仲介業者出價協商時，除簽具「斡旋單」，也可選擇以「要約書」的方式進行議價。「要約書」在成交前不須支付任何金錢，但違約時必須付出成交總價的3%作為違約金，須注意這筆違約金有時可能大於斡旋金的金額，兩相比較各有優缺，買方可視情況加以選擇。

一 般民眾買房經驗有限，對於交易過程中的各種法規、契約當然陌生，但，事前多做功課可以避免吃虧。汪靜雯表示，內政部網站可查到房屋買賣定型化契約範本，民 眾可先了解合約內容，簽約時有疑問也應馬上提出。此外，仲介服務費也有規範，房仲對交易雙方收費各以買方2%、賣方4%為上限，民眾在與房仲簽約時就應確認服務費的比例，交易過程中若有各項支出、額外的約定，也應留存書面證明，避免日後發生糾紛。

2012年不動產交易糾紛案例

斡旋金VS要約書



http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121201/34675741/%E7%A0%B4%E8%A7%A3%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E4%BA%A4%E6%98%93%E7%9B%B2%E9%BB%9E%E9%98%B2%E7%B3%BE%E7%B4%9B
張貼者： 於 沒有留言:
標籤：

買房簽約階段 善用契約審閱期保權益


買房簽約階段 善用契約審閱期保權益

 
《消費者保護法》規定，消費者與企業經營者簽約前，得享有一定期限的契約審閱期。
封面故事
買房進入簽約階段，多數民眾面對密密麻麻的契約條文可能一個頭兩個大，雖然白紙黑字的契約文字生硬，民眾千萬不可一知半解，影響自身權益。專家建議，應善用「契約審閱期」詳閱契約，避免日後產生糾紛。採訪╱潘姿羽　攝影╱王建棟
簽約當天應調閱土地及建物謄本有無限制登記，以免滋生事端。
房屋買賣牽涉產權移轉、瑕疵擔保等責任，更是動輒數百、上千萬元的大金額交易，因此，民眾在簽定交易契約時更該審慎。住商不動產總部加盟行政處協理吳光華指出，透過仲介買賣房屋時，民眾與仲介簽署的合約，如斡旋單、要約書、委託銷售契約書等皆為定型化契約。
簽約注意事項

提供30天審閱期

由於定型化契約為單方製作，通常對立約者較有利，因此，《消費者保護法》第11條便規定企業經營者應提供消費者30日內的審閱期。買賣方透過仲介交易所簽訂的「委託銷售契約書」和「購屋要約委託書」，也具備至少3天的契約審閱期，民眾應善用審閱期了解契約內容和效力。

《消 費者保護法》第11條也載明若企業經營者未提供契約審閱期，消費者事後可主張條款不構成契約內容，也就是該條款不成立。但吳光華提醒，主張無效的條款必須 是定型化契約內原有的制式條文，假如消費者在與仲介業者簽約時，另訂個別磋商條款，即代表消費者理解該條款含義，事後無法主張條款無效。

放棄審閱須證明

買 方有時看到好的物件，會急著想要簽約購買。吳光華表示，消費者可以拋棄審閱期、立即簽約，但這種作法可能影響消費者權益。他建議消費者再怎麼心急，也應逐 一確認有無需要修正的條款。坊間也曾發生消費者簽約後，才提出有條款對自己不利而主張無效，因此部分仲介會請急著簽約的消費者簽具「放棄審閱期」的證明， 以免日後發生爭端。

【其他樓層地下室 看屋不可漏】

為 了確保居住品質，民眾買房前會到現場確認屋況是否良好，但部分屋主會透過裝潢遮掩漏水痕跡、牆壁裂痕，塑造屋況無瑕疵的假象。天時地利不動產顧問公司總經 理張欣民提醒，看屋時除了觀察物件本身，也要到社區其他樓層和地下室看看有無水泥塊掉落、牆壁斑駁的狀況，並在物件周邊晃晃了解環境。

實地走訪周邊區域

藉由實地走訪物件周邊區域，可了解生活機能，也可能發現隱而不顯的嫌惡設施。張欣民表示，每個人忌諱的嫌惡設施不同，有些人不喜歡夜市、小吃店，可能會造成噪音或空氣污染，有些人則忌諱殯葬業、福地或廟宇，這些唯有現場查看才能發現。

雖 然成屋買賣中有《消費者保護法》、《公平交易法》等法規保障消費者權益，若買方看屋時不夠仔細，忽略牆壁龜裂、鋼筋外露等可直接觀察到的瑕疵，專家表示， 從實務上來說，明顯未經遮掩的屋況非經賣方刻意隱瞞，若買方在成交事後才反悔想要終止契約，就可能形成單方面毀約，賣方有權沒收買方支付的定金。 
張貼者： 於 沒有留言:
標籤：

房屋漏水常見糾紛 簽約加註修繕責任自保




買屋陷阱 見招拆招
成屋交易多透過仲介與買賣雙方洽談，但民眾常因不了解契約對應的責任義務和看屋應注意的細節，容易與仲介或賣方產生交易糾紛。本期《好屋王》教你掌握從簽約到驗屋過程中趨吉避凶的秘訣，助你順利成為「有產階級」。
採訪╱潘姿羽　攝影╱王建棟

都會區多屋齡老舊的成屋，民眾選購時，得從外而內多方檢視屋況。

封面故事
買房是人生大事，民眾可能一邊看屋，一邊在腦海勾勒著裝潢藍圖，想像著一家人入住新屋後的溫馨場景。但專家提醒，買屋後很可能才是發現問題的開 始，例如，房屋的結構問題常隱而不顯，實際住過才會發現。建議民眾看屋時除檢視採光、格局等基本條件，也要留意是否有施工瑕疵、漏水疑慮等問題。採訪╱潘 姿羽　攝影╱王建棟

若建案陽台外推，留意出水口結構是否受影響恐有漏水疑慮。

根 據內政部eHouse不動產交易服務網所作「100-101年房地產消費糾紛原因統計年報表」，「房屋漏水問題」在高雄市佔22%，在台北市、台中市也都 有約11%的比例，是成屋買賣市場中最常見的消費糾紛。但漏水問題不見得一眼就能看出來，民眾除看屋時觀察細節，簽約時也可加註「一定期限內若有漏水情 況，賣方(或仲介)應負修繕責任」，以保障自身權益。

購買成屋時，應先觀察廚房、浴室的天花板有無滲水痕跡。

陽台外推 影響結構

崔 媽媽基金會社會發展部主任郭寶珍表示，民眾看屋時，可以注意天花板4個角落有無變色、水漬，浴室、廚房等管線經過的地方有無潮濕痕跡，這些都是判斷房屋有 無漏水疑慮的指標。另外，部分建商會二次施工將陽台外推，因此可能影響原本的出水口結構導致漏水。有時候遇到樓上住戶進行室內裝修更換地坪磁磚，也可能打 破防水層影響下方住戶。

向建商購買的新成屋有保固期，保固期內若房屋有漏水、結構或建材等問題，可向建商要求修繕，民間的成屋買賣則依契約訂定而 有不同的處理方式。信義房屋客法部執行協理劉韋德表示，信義房屋提供成交起算後6個月的「漏水保固保障制度」，若成交物件有漏水問題，公司會協助屋主處 理。他也建議民眾簽約時，向仲介或賣方要求負擔入住半年至1年內的修繕責任。

可透過水平儀或彈珠測試地坪是否傾斜。

隱瞞屋況 犯詐欺罪

除 了漏水問題，「施工瑕疵」、「隱瞞重要資訊」也是常見的交易糾紛。劉韋德指出，依《民法》第354條規定，賣方應保證標的物移轉時具有合理品質，沒有其他 會減少其價值的瑕疵，也就是「瑕疵擔保責任」。若賣方已知道房屋有瑕疵，卻為圖利隱瞞屋況出售，將構成《刑法》第339條詐欺罪，因此賣方有義務主動將瑕 疵狀況告知買方；據此買方可依《民法》第359、360條向賣方請求解除契約或減少價金。

多數購屋糾紛是買方交屋後才發現瑕疵，為避免爭議，劉韋德提醒買方應詳閱「不動產說明書」，瞭解物件資訊，事前多作功課，才能保障日後的居住品質。

2011~2012年三大都會不動產交易糾紛

2012年不動產交易糾紛案例











http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121201/34675728/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%BC%8F%E6%B0%B4%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E7%B3%BE%E7%B4%9B%E7%B0%BD%E7%B4%84%E5%8A%A0%E8%A8%BB%E4%BF%AE%E7%B9%95%E8%B2%AC%E4%BB%BB%E8%87%AA%E4%BF%9D
張貼者： 於 沒有留言:
標籤：

2012年11月27日 星期二

馮先勉：有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤

住展 (2008-03-05)
文章提供／住展雜誌

在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？
通常是因為他們過去所做決定，對的次數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？因為他們常依照自己 的直覺做決策，所以常被套牢！

「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺到錢， 但事實往往不是如此。 有錢人購屋以地段、大屋為優先考量投資標的。

本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。
購屋錯誤一有錢人不會先買小屋，後買大屋
一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。
大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。
然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。
自住屋難獲利
其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！
因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。
但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，可馬上實現獲利（以大換小法）。
率性而為可行
如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。
這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。
購屋錯誤二有錢人不會先買郊區，後買市區
依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？
因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。
區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。
每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？
同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。
更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。
根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。
購屋錯誤三有錢人不會先買中古屋，後買預售屋
一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？
首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。
依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。
但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。
預售屋潛力佳
買預售屋可以小搏大，據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者。

但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。
相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。
根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。
除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。
所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。
我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？
購屋錯誤四有錢人不會先買景觀，後買區位
一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。
一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？
就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？
景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？
有錢人先選區域，後選擇景觀，在北市都會中，有些景觀是稀有的才值錢。
因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。
最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？
還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。
因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。
對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！
購屋錯誤五有錢的人不會先買建材，後買品牌
所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？
以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。
但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。
如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。
最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。
天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。
具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。
因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。
在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？
同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？
品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。
為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。
有錢人的抉擇有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。
世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！
前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）
更多房地產文章，請參閱住展雜誌321期
http://tw.mag.cnyes.com/Content/20080307/104F05BAA9A64D559A08E8C29EB615EF.shtml
張貼者： 於 沒有留言:
標籤：
訂閱： 文章 (Atom)